Steigende Energiekosten und Mieterhöhungen

Die aktuell steigenden Preise für Energie, sei es für Strom, seien es die Kosten für die Heizung führen in einem Mietverhältnis fast zwangsläufig zu der Frage, ob, wie und wann diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Hintergrund ist, dass die Vermieter von ihren Versorgern Preisanpassungen erhalten haben, aufgrund derer sich ihre Vorauszahlungen zum Teil verdoppelt oder gar verdreifacht haben oder werden. Diese Kosten werden zunächst vom Vermieter getragen und dann im Nachgang im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gemäß der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) auf den Mieter umgelegt. Das birgt angesichts der aktuellen Kostensteigerungen das Risiko von erheblichen Nachzahlungen und damit die Frage, ob der Mieter sich diese dann auch noch leisten kann. Eine Lösung könnte die zwischenzeitliche Erhöhung der Miete, konkret des Nebenkostenanteils sein. Hierbei soll nun unterschieden werden zwischen der insoweit im Raum stehenden Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung im Mietverhältnis und der Erhöhung der Kosten im Rahmen eines Wohn- und Betreuungsvertrages nach dem WBVG.

Nur eine Mitanhebung im Jahr möglich

Eine Anpassung Die Nebenkostenerhöhung im regulären Mietvertrag kann bei entsprechenden Wohngemeinschaften von Menschen mit Behinderung oder aber auch bei der regulären Vermietung von Wohnraum und der Unterstützung durch ein ambulant betreutes Wohnen (ohne das es hier einen vertraglichen Zusammenhang zwischen den beiden Leistungen gibt) in Betracht kommen. Die gesetzlichen Regelungen hierzu ergeben sich aus § 560 Absatz 4 BGB. „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“ Nun können Vermieter und Mieter als Partner des Mietvertrages etwaige Erhöhungen immer frei vereinbaren und die Vorauszahlung entsprechend anpassen. Der § 560 Absatz 4 BGB eröffnet zusätzlich die Möglichkeit der einseitigen Erhöhungen / Anpassungen durch den Vermieter. Die Erhöhung muss dabei angemessen sein. Hierzu setzt das Gesetz zunächst eine Betriebskostenabrechnung voraus, und er setzt voraus, dass die sich daraus ergebende Vorauszahlungen nicht mehr den gestiegenen Preisen entspricht. Mit der Anpassung der Vorauszahlung nach der Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu zahlenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen. Es sei darauf hingewiesen, dass der Vermieter immer nur die konkret entstandenen Kosten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen kann. Der Punkt bei § 560 Absatz 4 BGB ist aber, dass hierüber nur eine Anpassung der Vorauszahlungen innerhalb eines Jahres möglich ist, auch wenn es weitere Preisanpassungen seitens der Versorger gibt. Nach der einmaligen Anpassung über § 560 Absatz 4 BGB kann nur noch über eine frei vereinbarte Anpassung die Vorauszahlung erhöht werden, nicht aber mehr über die einseitige Erklärung.

Ein Sicherheitszuschlag ist bei der Erhöhung auf Grundlage des § 560 BGB nicht möglich. Die Erhöhung wird immer zum nächsten Monat wirksam, da das Gesetz insoweit keine Fristen vorsieht. Der Mieter hat nun die Möglichkeit, sich mit dem Erhöhungsverlangen an das zuständige Sozialamt zu wenden. Da das Erhöhungsbegehren nicht darauf basiert, dass der Mieter die Preissteigerungen durch einen unverhältnismäßigen Verbrauch an Energie verursacht hat, ist die begründete Erhöhung durch das Sozialamt zu übernehmen.

Mieterhöhung in besonderen Wohnformen

Wie sieht die Situation nun in der besonderen Wohnform mit ihrem Wohn- und Betreuungsvertrag nach dem WBVG aus? Die Antwort gibt § 9 Absatz 2 Satz 4 WBVG. Es heißt dort: „Der Verbraucher schuldet das erhöhte Entgelt frühestens vier Wochen nach Zugang des hinreichend begründeten Erhöhungsverlangens. Der Verbraucher muss rechtzeitig Gelegenheit erhalten, die Angaben des Unternehmers durch Einsichtnahme in die Kalkulationsunterlagen zu überprüfen.“ Es braucht ein begründetes Erhöhungsverlangen. Das bedeutet, dass der Leistungserbringer darlegen muss, dass und warum sich seine Vorauszahlungen erhöht haben und er muss darlegen, wie sich das in der Berechnung der Betriebskosten für den konkret Bewohner auswirkt. Der reine Verweis auf die Erhöhung der Vorauszahlung des Energieversorgers reicht insofern nicht aus. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Kosten und Betriebskosten nun in einem Pauschalbetrag zusammengefasst sind oder ob sie im Vertrag getrennt aufgeführt werden. Vor dem Hintergrund, dass das WBVG gerade dem Schutz des Verbrauchers dient, sollte innerhalb der Begründung der Erhöhung die bisherige Berechnungsgrundlage der Kosten der Energieversorgung dargelegt werden sowie die sich aus der Erhöhung ergebende Anpassung. Dabei sollte mit belastbaren Zahlen gearbeitet werden, da der Verbraucher das Recht auf Einsicht der Kalkulationsunterlagen hat, und zwar bevor er zahlen muss. Es handelt sich bei diesem Vorgehen um eine einseitige Erklärung, der der Verbraucher nicht zustimmen muss, er aber mit den Konsequenzen aus § 12 WBVG rechnen muss. 

Denkbar ist unter anderem auch die Kündigung des Mietverhältnisses. Idealerweise erfolgt diese Anpassung im gegenseitigen Einvernehmen. Der Verbraucher muss das erhöhte Entgelt frühestens vier Wochen nach Zugang des Erhöhungsschreiben zahlen, was dazu führen kann, dass der erhöhte Abschlag sich bis zu acht Wochen verzögern kann, weshalb auch insoweit eine einvernehmliche und dann ggf. frühere Regelung anzustreben ist. Eine solche begründete Erhöhung kann mehrfach im Jahr vorgenommen werden, aber nur wenn die entsprechende Begründung auch tatsächlich gegeben ist.
Im Bereich der besonderen Wohnformen stellt sich die Situation bezüglich der Übernahme der erhöhten Kosten anders wie beim normalen Mieter dar. Im Rahmen der besonderen Wohnform wird im Rahmen der Kosten der Unterkunft nicht, wie in der Sozialhilfe üblich, zwischen angemessener Kaltmiete und den Betriebskosten unterschieden, sondern es wird die örtliche angemessene Warmmiete für die Berechnung der Kosten zugrundgelegt. Diese Warmmiete darf um 25 % überschritten werden und ist noch immer angemessen. Geht der Warmmietpreis darüber, soll der Träger der Eingliederungshilfe die über 125 % liegenden Kosten tragen. 

Es gibt aktuell eine Diskussion darüber, wer die über den 125 % liegenden Kosten zu tragen hat, die allein aus der Erhöhung der Energiepreise resultiert. Hier muss gesehen werden, dass das Land NRW gemäß § 7a Absatz 1 Landesausführungsgesetz zum Sozialgesetzbuch Zwölftes Buch (SGB XII) - Sozialhilfe - für das Land Nordrhein-Westfalen (AG-SGB XII NRW) vorgibt, dass die Angemessenheit der Kosten der Warmmiete einmal im Jahr angepasst wird. Dabei wird das zurückliegende Jahr als Referenzzeitraum genommen. Aktuell stellt sich die Frage, ob der Rückblick auf das Jahr vor dem 30. Juni 2022 noch ein Zeitraum ist, um die im Raum stehende Kostenerhöhungen abzufangen. Oder ob nicht ein kürzerer Betrachtungszeitraum angebrachter wäre. Hinzu kommt die systematische Frage, ob bei der Erhöhung über 125 % eine Kostentragung durch die Träger der Eingliederungshilfe der Intension des Gesetzgebers für diese Regelung in § 42 a SGB XII entspricht. Denn es geht hier nicht um Kosten, die ihre Ursache in den Leistungen der Eingliederungshilfe haben, sondern es handelt sich um reine Kosten der Unterkunft und deren Tragung ist auch in der besonderen Wohnform die Aufgabe des Sozialhilfeträgers. Hier ist insoweit die gesetzgeberische Entwicklung abzuwarten. Dies gilt auch für die Entwicklungen zur Gas- und Strompreisbremse, die aktuell ab Januar 2023 greifen sollen.

Und dann gibt es noch für die Menschen, die keinen Anspruch auf Sozialhilfeleistungen nach dem SGB XII haben, die Möglichkeit den Antrag auf die Leistung von Wohngeld zu stellen.